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2019年6月26日 16:44
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买房我们要注意的那些陷阱
点击数:144 字体:【 】时间:[2019-05-16] 打印本页

案例回顾

家住西城区的王女士从20182月份到现在和很多购买了荣盛香蒲屿房产的人一样,被开发商的种种说法搅得焦头烂额。

王女士2017930日在香河县购买了荣盛地产旗下的综合体商铺,开发商称该商铺为70年大产权。从购买至今长达一年多的时间,开发商都没有给业主做网签,期间王女士反复找开发商问其原因,后来问到当地房管局才知道是因为开发商没有给业主做监管银行分户。

随后,王女士发现了开发商更多的问题,在当初缴纳购房款的时候,开发商是分了好多个交易主体与业主签订的合同。全部购房款被分成了房款、参团(费)、还有服务费,这个参团费和服务费就是开发商所谓的电商费用。当时开发商承诺的4.5万抵8万总房款的费用也被分别列入了两个不同的电商公司来收缴。开发商为何要以如此之多的公司来签订一个购房合同呢?这让王女士等众多业主产生了疑惑,难道这些公司是用来掩护偷税漏税的?

除了以上的问题之外,开发商在当初售房的时候承诺售后包租,捆绑基金。这是什么意思呢?其实就是这个商铺购买之后,开发商会分十年来给业主返钱,而这个钱必须以基金的形式来返还。如果不认购这个基金,十年之内只返总房款的5%,作为买房投资的业主肯定觉得十年5%利率有点太低了。基金是第一年到第八年返还4.6%,第九年会比较多,十年下来能返到总房款的90%左右,这样算下来,十年时间购房款就已经基本回本了,业主都会选择以基金的形式来返还,这样看似对业主比较合适。而且开发商一直称这个基金,是不对外销售的。

当业主们纷纷缴纳房产全款之后,开发商迟迟不能办理房产的网签手续,这让业主怀疑开发商是不是涉及到一房多卖等违约情况,经过多次协商,业主决定退房。开发商也承认因为还没有给业主办理网签,所以没有违约金,还有办理完网签才需要业主支付总房款10%的违约金。

在办理退房手续的过程中,业主纷纷询问关于购房时开发商所收取的电商费该如何退还,开发商的回答是,开发商自己公司的可以给退,但是另一家电商三河市久居房地产开发有限公司收的3万元的费用,需要业主自己去要。业主希望开发商和电商公司协商一起办理退房手续,结果,开发商和电商公司联系之后给出的答案是,电商费用不退。

最后,万般无奈之下的业主决定依然先办理退房手续,在看到退款协议时,业主面对开发商的霸王条款实在难以接受。其中一条明确表示,因此引起的法律纠纷和经济损失由自己负责,业主看后询问开发商能否删除这条约定,毕竟业主没有办理网签,没有违约金,开发商工作人员的回答是,这是制式协议改不了。

王女士等众多业主认为,这条规定可能就是隐藏的一个陷阱,是开发商担心业主追要电商费用而约定的。在开发商准备与业主签订的退款协议中,不但存在霸王条款且没有明示房款的具体到账时间,部分业主自签订该退款协议至今已有5个多月了,房款依然没有到账,这让后续的业主不能也不敢再签这份退款协议。

一纸退房协议涉不仅仅证明业主要退房,还涉及到以后业主在通过司法途径解决电商、团购等费用维权的问题,开发商不能因为业主办理退房手续,就可以逃避电商费用引起的法律责任。

 

律师支招

听完了王女士的叙述,吕丛律师先解释了开发商所谓的电商费到底是什么?电商费实际是购买一手房时,开发商(售卖房产)以钱抵钱的一种营销模式,通过这种以钱抵钱的形式提高了房屋的价格,还让消费者觉得自己占了很大的便宜。电商费现在已经开始改变,很多开发商已经不再称之为是电商费而是改为参团费或者是服务费等等。

王女士虽然是跟开发商签订的房屋买卖合同,但是交的这些电商费都是向第三方公司支付的,王女士除了担心开发商偷税漏税这一个问题之外还担心作为缴税义务主体的第三方,必须要向业主出具相应的发票,而现在第三方公司没有出具。作为第三方公司不给业主开具正规发票,可能涉嫌应缴税费未缴的问题,在相关部门核实核查之后,第三方公司如果真的应缴税费没有缴纳将面临行政处罚。

开发商从业主买房至今都不能办理网签手续,我们认为开发商在相关备案手续或是法律流程上出了问题,比如五证不全,在开发商五证没有完全办下来的时候,就有可能拖欠土地出让金,这些都有可能造成没法办理网签手续。作为买受人来说,没有义务去了解开发商到底有没有哪一方面的问题,只要认准是开发商没办理网签手续就可以要求解除合同,并且由开发商承担相应的赔偿损失。

根据王女士的描述,吕丛律师认为购买该房产风险比较大,建议尽快办理退房手续。本套商铺不仅仅是简单的售房,还涉及运营基金的问题和售后包租的问题。这就牵扯到更多的法律关系,将事情变得更加复杂。刚才王女士提到,在开发商对外出售商铺的时候,是分割成十平米或者二十平米或者是更小的面积来出售的。分割式产权商铺作为业主面临最大的风险就是消防问题可能无法通过相关部门的验收,还有一个建筑安全的问题,最终可能导致房本办不下来。王女士购买这套房产的时候,开发商将房款分成了2个部分,60%的金额作为房款写在合同里,而其余40%的金额则以基金的方式收取。吕丛律师认为这里面有很大的风险,运营基金的费用是打到第三方公司的一个账户,这家基金公司的注册资本只有50万。这让吕丛律师想到了经常提到的理财有风险,投资需谨慎。业主将钱投到这个小基金公司,十年以后这个小公司是否还存在都是一个问题,即便存在他有没有这么大的资金来反馈给业主依然是一个大问题。到时候作为业主就有可能面临血本无归。

王女士如果选择退房又面临一个问题,含有霸王条款的退款协议到底该不该签?吕丛律师认为,即使签订了退款协议开发商也不会马上退款,因为在协议中没有明示房款到账的期限。依据咱们国家合同法的相关规定,作为提供这个格式条款的一方,免除了自己的责任加重了对方的责任,在这种情况下这个约定是无效的,也就是说这个条款是无效条款。如果王女士选择退房,吕丛律师建议可以起诉到法院要求退房,在诉讼过程中业主是不受开发商霸王条款的约束的。目前没有办理相关的网签手续,主要是开发商的原因,那么我们认为开发商是有责任的,要求解除合同并且要求其赔偿损失。对于王女士纠结的电商费用,我们当时也是交给了开发商的,那我就可以认为是因为开发商的原因给我造成的一个实际损失,因为当时收钱的是两个公司,为了简便这个程序,起诉的时候我们可以只起诉开发商,因为业主是跟开发商签订的房屋买卖合同,由于开发商违约的原因给业主造成了实际损失,业主就认为需要和开发商解约,如果解约的话,开发商造成的实际损失肯定是包含电商费用,而且电商公司主要是跟开发商中间有相关的利益关系。